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中國樓市是如何暴漲起來的?真相令人觸目驚心

www.20808999.com 2016-10-21  搜狐   [復制鏈接]  字體:

  經常看到有人說“你不知道,現在有錢人真多,房子就是剛需,某某小區十幾萬一平很多人瘋搶”!

  剛好家里有人搞貸款的,揭開一個大多數人不知道的真相:很多樓盤的價格是怎么做起來的?房產商自己買自己的房。以下說說操作流程:

  比如是房產商A,開盤了100套房,每套售價100萬,那就是1億的資金量,對吧,現在一開盤,我直接把價格報到200萬,暫時沒人買怎么辦?ok,我去搞一批身份證,比如公司員工的姐姐,部門經理的老丈人,用他們的身份以200萬的價格買下來,由房產公司付首付,并還房貸,同時,另外簽一份合同,把房子抵押給房產公司老板控股的法人單位。

  然后,法人單位B拿著這些抵押的房本去找銀行做抵押貸款,獲得資金,因為這些原本值100萬的房子是以200萬購買的,那銀行的評估認為它值200萬,銀行就可以放到最高140-160萬的抵押貸款,這個資金再拿來還房產公司A的月供,公司就可以有大量的現金流,然后坐等房子慢慢賣。

  你以為銀行不知道這件事嗎?銀行的人都知道,但為什么不管?因為房貸是銀行最主要和穩定的利潤來源,如果不給貸,從最底層的審批員到分行行長,都完不成任務,拿不到獎金。

  中間有幾年銀行貸款卡的比較嚴,加上當時實體經濟也還過得去,銀行還愿意把錢貸給企業主。從去年開始,實體企業蕭條,銀行日子難過,房產公司就成了銀行的救命稻草,誰還敢卡它們的貸款?

  而且,南方一些手里還有點錢的老板,工廠也不干了,變賣出來一些資金,干什么好呢?工廠賠錢,高科技咱又不懂,那就買房子吧,感覺比較穩妥。

  于是兩方合力,就成了房產泡沫,這也是為什么深圳瘋漲,也許是深圳工廠主多,套現買房的也多。你現在去深圳的一些新開樓盤,價格特別離譜,動不動十幾萬一平,但是很快就要售罄,并且你一看,購房合同都有,身份證也是大活人,這種房子,基本都不是“業主”本人住,房產公司A會租出去,租戶的租金也不會打給“業主”本人。

  這些高檔樓盤租金貴,不容易租出去,就只好空著,然后告訴來買二手房的人,“業主”是大老板,手上很多處房產,對價格不敏感。偶爾也有錢多的冤大頭被忽悠入局的,覺得再不買還得漲,咱砸鍋賣鐵也得入手一套,然后房子就非理性地上漲了。

  前些年不限購,曾經出現過一個土著窮老頭名下掛了一堆房產的事,那會兒身份資料還挺便宜,因為沒有限制,后來限購,這種有購房資格但買不起房的人(很多是本地屌絲,或者離異無房的)就被炒起來了,通常一個本地人可以掛兩套房產(如果是單身)。

  有些人問,說不對啊,我剛看的二手房,也是這種天價啊,那是怎么回事呢?接下來解釋下這種情況。

  前面說了,房產公司A賣出的1101的房,業主叫張三,但是1101的房本被抵押給法人公司B,再然后抵押給銀行了,所以張三只是個“影子業主”,你找中介買二手房,從接觸到最終過戶,張三只是個傀儡,實際的房東是法人公司B。

  我有一年想買房的時候曾經接觸過一對小夫妻(當時還沒限購),本地土著,大專學歷,一接觸就知道是處于社會底層那種,并且倆人都是市民,沒有拆遷房的機會,而且房子也不是回遷房。

  當時我覺得房子樓層陽光戶型不好,他倆就說,我們在這個小區還有好幾套,你可以看看,我當時就有點納悶,因為這是個新樓盤,購房合同就是不久前的事,不可能是繼承,如果說是父母幫忙,以他倆的談吐,家庭出身應該也不會太好。果然,最后他倆拿出的房本,都是副本,并且一次只給拿出一本,還得提前約時間。

  另外分享一組統計數據:

  為了衡量一線城市房價有多瘋狂,來看一組公開數據:

  2月份,北京二手房均價40532元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價405.32萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8.5倍(北京董事長、總經理平均年薪47.6萬元),即不吃不喝8.5年,這些董事長、總經理(總裁)才能在北京買一套房子。

  2月份,上海二手房均價40267元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價402.67萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當于董事長、總經理平均薪酬的9倍(44.6萬元),即不吃不喝9年,這些董事長、總經理(總裁)才能在上海買一套房。

  2月份,深圳二手房均價46130元每平方米,如果要買一套100平米的房子,總價461.3萬元(不考慮各種稅費、中介費)。這相當于董事長、總經理平均薪酬的8倍(57萬元),即不吃不喝8年,這些董事長、總經理(總裁)才能在深圳買一套房。

  也就是說,這些身處一線城市頂尖的人才,要在本地買一套房,如果沒有其他收入,也需要差不多10年不吃不喝。

  而去年的A股市場,有40%的企業凈利潤低于1500萬元,也就是說,4成的上市公司,一年掙不出一套好房子的錢,實體經濟被樓市擠壓了。

  再談個問題,既然大城市的房價水分多,那二線三線四線的房子可不可以買?

  這里說明下,中國一線城市房價的泡沫,是靠集合二三四線樓市之力撐起來的,其結果是掏空了中小城市的資金池。

  至于可不可以買,我就說一點:你感覺買起來壓力還能承受,就買,否則,就不買,不要幻想著把這事當成投資一買N套。

  但是有人還是會說,我身邊真的有很多有錢人啊,他們是真的有買房啊,比如:那幫搞金融的、土豪老板。加拿大華人網 http://www.20808999.com/





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