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律師詳解:海外買家加國購房常見法律問題

時間:2016-09-17  來源:多倫多嘉德置業  

  加拿大是個開放的社會,全球各地的人在加拿大購置不動產在法律層面都沒有障礙。不過,法律界人士表示,外國人買房時,不僅需要考慮購買環節,而且從一開始就要考慮到處置環節的事情,涉及的方面包括繳納資產所得稅、共有產權的形式、申請HST回扣的條件等。

  有多倫多律師指出,其事務所近兩年來自中國的客戶日漸增多,包括兩類客戶:一類是親自來過,與加拿大有某種聯系的,例如為在此讀書的子女買套房居住;另一類是從未來過,要買的房子完全沒有見過,完全依賴經紀。

  “非居民”是稅法概念

  無論上述哪一種,在賣房時都存在如何處理身份的問題。加拿大所得稅法(Income Tax Act)規定,非加拿大居民在處置加拿大境內資產(包括不動產、股權、商業資產)時,必須向稅務部門繳交資產所得稅,然后才能完成交易。非居民賣家的代表律師,有義務在資產交割時,先將交易價碼的25%保留在信托賬戶中(類似保証金),直到客戶拿到稅局的清稅單(Clearing Certificate)后再放還給客戶。

  該名律師介紹, 90%以上的外國投資者都屬于在處置加拿大資產時需要先清稅的。除非在買房時是非居民,但賣房時在稅法上被認為是加拿大居民(永久居民或者臨時性的主要居所在加拿大)。這里所說的加拿大居民或非居民,是稅法意義上的概念,而不是移民法概念。不過,若沒有永久居民身份,想證明自己是稅務居民并不容易,稅局的判斷因素包括其在加拿大居住的天數、及居住的真實想法等。

  共有產權

  涉及留學生買房時,有時因為其年齡小或者信用背景不足,銀行會要求父或母與子女一起都放在產權上,形成共有產權。律師表示,共有產權有兩種形式,一種是共同共有(Joint Tenancy),即每個產權所有人不分份額,都擁有100%的產權,這種形式有生存者權利原則(survivorship),一方去世,留下的一方自動成為物業的全部業主。

  另一種是份額共有(Tenants in Common),即共有各方約定各自占有物業的份額。考慮到地產轉讓時的減稅因素,往往約定屬稅務居民的留學生占99%,而其父母隻占區區1%。

  在上述第一種形式下,雖然法律認為各方均擁有100%的產權,但在涉及外國人處置資產時,稅局會自動認為父母占50%份額,律師要保留這50%部分資產的25%,直至向稅局完成清稅。而第二種形式,則要根據各方所占的具體份額納稅。

  什么情況下房價中已含HST

  在安省買新屋時需要繳付13%的HST。中國的消費者沒有HST的概念,所以如果在物業交割時得知需要多掏出一筆稅款(哪怕是暫時的)會很不舒服。

  律師表示,通常發展商或者經紀會告訴買家,HST已經包含在房價中,這隻說了事實的一半,其實隻有在符合某些條件時才包含在內。在新屋買賣合同中寫明,HST包含在房價中是有條件的(conditional on),即:符合HST 折扣(Rebate)的標準,并且將申請HST Rebate的權利轉給開發商。而HST Rebate的標準之一,是買家必須是第一手業主,房屋用于個人目的,自住或近親使用;第二,若買房是為了出租,且確實已經租出去,拿到了一年以上的租約,也可以申請HST Rebate。

  開發商只有在買家符合第一種標準時才同意房屋價款中包含HST,在第二種情況下,買家需要先自己支付HST,然后在拿到租約后再向政府申請HST Rebate。而外國投資者很多是委托經紀買房、出租、打理,有些甚至都沒有來加拿大看過,也就不符合第一種條件,所以非居民要有在交割時多支付13%房款的心理準備。

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