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律师详解:海外买家加国购房常见法律问题

时间:2016-09-17  来源:多伦多嘉德置业  

  加拿大是个开放的社会,全球各地的人在加拿大购置不动产在法律层面都没有障碍。不过,法律界人士表示,外国人买房时,不仅需要考虑购买环节,而且从一开始就要考虑到处置环节的?#34385;椋?#28041;及的方面包括缴纳资产所得税、共有产权的?#38382;健?#30003;请HST回扣的条件等。

  有多伦多律师指出,其事务所近两年来自中国的客户日渐增多,包括两类客户:一类是亲自来过,与加拿大有某种联系的,例如为在此读书的子女买套房居住;另一类是从未来过,要买的房子完全没有见过,完全依赖经纪。

  “非居民”是税法概念

  无论上述哪一种,在卖房时都存在如何处理身份的问题。加拿大所得税法(Income Tax Act)规定,非加拿大居民在处置加拿大境内资产(包括不动产、股权、商业资产)时,必须向税务部门缴交资产所得税,然后才能完成交?#20303;?#38750;居民卖家的代表律师,有义务在资产交割时,先将交易价码的25%保留在信托账户中(类似保証金),直到客户拿到税局的清税单(Clearing Certificate)后再放还给客户。

  该名律师介绍, 90%以上的外国投资者都属于在处置加拿大资产时需要先清税的。除非在买房时是非居民,但卖房时在税法上被认为是加拿大居民(永久居民或者临时性的主要居所在加拿大)。这里所说的加拿大居民或非居民,是税法意义上的概念,而不是移民法概念。不过,若没有永久居民身份,想证明自己是税务居民并不容易,税局的判断因素包括其在加拿大居住的天数、及居住的真实想法等。

  共有产权

  涉及留学生买房时,有时因为其年龄小或者信用背景不足,银行会要求父或母与子女一起都放在产权上,形成共有产权。律师表示,共有产权有两?#20013;问劍?#19968;种是共同共有(Joint Tenancy),即每个产权所有人不分份额,?#21152;?#26377;100%的产权,这?#20013;问?#26377;生存者权利原则(survivorship),?#29615;?#21435;世,留下的?#29615;?#33258;动成为物业的全部业主。

  另一种是份额共有(Tenants in Common),即共有各方约定各自?#21152;形?#19994;的份额。考虑到地产转让时的减税因素,往往约定属税务居民的留学生占99%,而其父母隻占区区1%。

  在上述第一?#20013;问?#19979;,虽然法律认为各方均拥有100%的产权,但在涉及外国人处置资产时,税局会自动认为父母占50%份额,律师要保留这50%部分资产的25%,直至向税局完成清税。而第二?#20013;问劍?#21017;要根据各方所占的具体份额纳税。

  什么情况下房价中已含HST

  在安省买新屋时需要缴付13%的HST。中国的消费者没有HST的概念,所以如果在物?#21040;?#21106;时得知需要多掏出一笔税款(哪怕是暂时的)会很不舒服。

  律师表示,通常发?#32929;?#25110;者经纪会告诉买家,HST已经包含在房价中,这隻说了事实的一半,其实隻有在符合某些条件时才包含在内。在新屋买卖合同中写明,HST包含在房价中是有条件的(conditional on),即:符合HST 折扣(Rebate)的标准,并且将申请HST Rebate的权利转给开发商。而HST Rebate的标准之一,是买家必须是第一手业主,房屋用于个人目的,自住或近?#36164;?#29992;;第二,若买房是为了出租,且确实已经租出去,拿到了一年以上的租约,?#37096;?#20197;申请HST Rebate。

  开发商只有在买家符?#31995;?#19968;?#30452;?#20934;时才同意房屋价款中包含HST,在第二种情况下,买家需要先自己支付HST,然后在拿到租约后再向政府申请HST Rebate。而外国投资者很多是委托经纪买房、出租、打理,有些甚至都没有来加拿大看过,也就不符?#31995;?#19968;种条件,所以非居民要有在交割时多支付13%房款的心理准备。

  嘉德集团直线:416-648-3678 或416-303-6537

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  地址: 95 Mural St. Unit 106, Richmond Hill, Ontario, Canada, L4B 3G2

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